Борьба за управление многоквартирными домами (МКД) вышла на новый уровень. Проблема смены УК без согласия большинства собственников квартир заинтересовала Верховный суд РФ (ВС). Он решил дать гражданам возможность противостоять подделке документов общего собрания жильцов через госжилинспекции. Юристы поддерживают позицию ВС, но отмечают, что все проблемы на рынке управления МКД она не решит.

В декабре 2021 года ООО «ГК Д.О.М. Колпино» подало в жилинспекцию заявление о внесении записи в реестр лицензий по конкретному дому. Такая запись подтверждает, что компания вправе им управлять. К заявлению прилагались копии протокола общего собрания собственников (ОСС) помещений дома от 29 ноября 2021 года, договор управления МКД и реестр собственников. Из документов следовало, что в голосовании приняли участие владельцы 54,16% площадей.

Но инспекция приостановила рассмотрение заявления «ГК Д.О.М. Колпино», так как ранее получила заявление по тому же дому от другой УК со ссылкой на ОСС от 5 ноября 2021 года.

УК оспорила в суде распоряжение об отказе, заявив, что инспекция вышла за пределы своих полномочий. Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций отклонили иск УК, но окружная кассация его удовлетворила. По мнению кассации, у жилинспекции нет полномочий проверять правомерность принятия решения ОСС и «устанавливать ничтожность» такого решения без обращения в суд.

По жалобе жилинспекции дело передали в экономколлегию ВС.

Инспекция настаивала, что при рассмотрении заявления УК «не только имеет право, но и обязана исследовать решение на наличие признаков ничтожности» и в случае их выявления «отказать во внесении соответствующих изменений в реестр лицензий».

Коллегия поддержала жилинспекцию.

Из решения ВС следует, что инспекция выступает органом государственного жилищного надзора, который формирует и ведет реестр лицензий по управлению МКД. Инспекция «не определяет юридическую судьбу решения общего собрания», отметил ВС, но проверяет документы УК на соответствие установленным правилам. Это вытекает из п. 5 Порядка и сроков внесения изменений в реестре лицензий, утвержденных приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25 декабря 2015 года №938/пр.

В данном случае по итогам проверки «на предмет соблюдения условий достоверности сведений», а также «отсутствия признаков ничтожности решения ОСС» по гражданско-правовым основаниям инспекция вынесла решение об отказе. Кроме того, в условиях, когда на один дом претендовали сразу две УК, инспекция была обязана приостановить рассмотрение заявления и провести проверку, отметила коллегия. Аналогичное дело по другому дому на той же улице будет рассматриваться в экономколлегии 24 января.

«Споры за право управлять домами стали привычным делом в последние 10–15 лет»,— отмечает руководитель направления правового сопровождения споров в сфере ЖКХ и управления недвижимостью юргруппы «Яковлев и партнеры» Сергей Сергеев. Поскольку «основным распорядительным актом для получения статуса УК является протокол ОСС, именно он в основном и фальсифицируется». «В том числе для решения проблемы в 2015 году деятельность по управлению МКД стала лицензируемой. Компании должны представить протокол ОСС на проверку в госжилинспекцию»,— поясняет юрист.

Между тем «рейдерские захваты домов и подделка решений ОСС продолжаются, причем большинство историй связаны не с частными УК, а околовластными», рассказывает зампред комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ Сусана Киракосян.

Она уточняет, что около 70% решений ОСС по выбору УК оспариваются из-за отсутствия кворума: «Это связано с большим количеством требований к форме и содержанию принимаемых решений, процедуре проведения собрания».

Но есть и другая проблема, уточняет господин Сергеев: «Жилинспекции со временем стали браковать чистые и легитимные протоколы по мотивам несоблюдения иногда попросту выдуманных требований». Все это вылилось в судебные разбирательства, которые привели к тому, что в 2021–2022 годах ВС попытался ограничить пределы усмотрения жилинспекции и ее полномочия. После этого, отмечает юрист, «многие решили, что теперь инспекция ничего не решает», не вправе проверять документы, касающиеся ОСС, и «абсолютно все нужно просуживать».

Исполнительный директор НП «ЖКХ-Контроль» Сергей Сохранов поддерживает новое решение ВС: «Это утвердит право жилинспекций, прописанное в нормативных актах, использовать механизм по противостоянию недобросовестным УК, подтверждает их полномочия по проверке документов и отказу внести запись в реестр». С ним согласен господин Сергеев: «Жилинспекция как административный орган не наделена правом отмены решений легитимных общих собраний. Но вправе проводить проверки, в том числе проверять кворум и отказывать УК при выявлении признаков ничтожности собрания. У УК же остается возможность оспорить отказ в суде, доказав, что подписи граждан были настоящими».

Вместе с тем господин Сохранов отмечает, что признание полномочий еще не означает, что инспекции смогут полноценно ими пользоваться: «Большинство таких органов испытывает кадровый голод». Кроме того, «любой инструмент контроля в руках власти может применяться как во благо, так и во вред, если попадет в плохие руки», подчеркивает господин Сохранов, поэтому нельзя считать жилинспекцию «единственным фильтром для противодействия всем недобросовестным УК». Госпожа Киракосян согласна, что «не стоит полностью полагаться на защиту со стороны административного органа», лучше обратиться в суд, «объединившись с дружественной УК, которую пытались сменить». Впрочем, «судебный путь для граждан, конечно, гораздо дольше и сложнее», признает господин Сохранов.

Для системного решения проблемы нужно менять законодательство, считают юристы. Так, по мнению госпожи Киракосян, следует «пересмотреть порядок заключения договоров управления МКД», ограничить наиболее важными круг вопросов, требующих одобрения ОСС, а «правоохранительные органы должны своевременно реагировать на заявление даже одного жильца о подделке протокола собрания».

Анна Занина