В России планируют ввести для апартаментов отчисления за капремонт, уравнять плату за ЖКХ для их жильцов по аналогии с квартирами и создать регламент управления такой недвижимостью. Соответствующий законопроект разрабатывается и готовится к внесению в Госдуму депутатами профильного комитета нижней палаты парламента, выяснили «Известия». Тем временем проект закона, определяющий статус новых апартаментов, уже более двух лет находится в подвисшем состоянии и так и не дошел до первого чтения.

Особые правила

В России отсутствует правовая определенность в обслуживании апарт-комплексов и многофункциональных зданий (МФЗ). Поэтому соглашения с управляющими компаниями (УК) заключаются на основании принципа свободы договора согласно ст. 421 ГК РФ. На такие объекты не распространяются требования по минимальному набору обязательных услуг, например, по уборке подъездов. И каждая УК может устанавливать стоимость ЖКХ по собственному усмотрению, сказала зампредседателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева.

— Такая неопределенность приводит к большому количеству споров и разрозненной судебной практике. Например, зачастую собственники апартаментов не могут требовать от управляющей организации выполнения обязанностей по регулярной уборке или обслуживанию инженерных систем, — сказала юрист, председатель подкомитета ТПП по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью Сусана Киракосян.

— Мы создали рабочую группу для проработки деталей соответствующего законопроекта, который затем планируется внести в Госдуму, — рассказала «Известиям» Светлана Разворотнева.

Законодатели заговорили о необходимости решать эту проблему и придать таким объектам статус жилья еще более семи лет назад. Это позволяло девелоперам привлекать покупателей информацией о возможной скорой смене статуса их недвижимости на жилую, заключая фактически якобы последние сделки по цене на 15–20% дешевле, чем при покупке квартир.

В апреле 2021 года в Госдуму внесли этот долгожданный для рынка законопроект. Он предлагал определить новый вид недвижимости — многофункциональные здания, апартаменты в которых будут приравниваться к жилью. При этом норма будет распространяться исключительно на новые объекты, а уже существующие комплексы не затронет. Впрочем, в такой формулировке документ так и не дошел до первого чтения: спикер Госдумы Вячеслав Володин направил проект на доработку, и с тех пор ситуация по нему не изменилась.

— Надежды людей, которые ждут, что существующие апартаменты приравняют к жилью, не оправдаются, — сказала Светлана Разворотнева.

По ее словам, этот вид недвижимости должен получить свой особый статус, к которому будут применяться перечисленные выше характеристики. Эти же правила распространятся и на новые такие объекты. Жилой статус дать апартаментам сложно из-за необходимости выделять места в соцобъектах, которые рассчитывались на меньшее число жильцов в районе, добавила парламентарий.

Кроме того, многие здания построены с нарушением санитарных и градостроительных норм. Так что массовая амнистия может привести к самым негативным последствиям, добавила она.

Для понимания

Покупатель, приобретая апартаменты, не всегда понимает, с чем столкнется, сказал председатель комитета ТПП по предпринимательству в сфере ЖКХ Андрей Широков. А это и высокие платежи за коммуналку, и невозможность пользоваться социальной инфраструктурой (школа, детсад, поликлиника), и риск неожиданных соседей, например, в виде маникюрного салона или пиццерии, пояснил он.

— Поэтому закон о статусе апартаментов необходим: покупатель должен четко понимать, что приобретает и какие права у него будут, — сказал он.

Менеджеры застройщиков и брокеры при продаже апартаментов и сегодня зачастую обещают, что их приравняют к жилью и никаких проблем не возникнет, сказала Сусана Киракосян. Но на деле иногда люди сталкиваются с большими трудностями, подчеркнула эксперт.

— Например, в непростой ситуации оказались покупатели апартаментов в московском комплексе «Ривер парк». Пострадавшие отмечают, что менеджеры при продаже ни слова не сказали про арендные платежи за землю, а некоторых заверили, что скоро законодатель решит судьбу апартаментов и их признают жильем, — рассказала она.

Законодатели пошли правильным путем: вместо работы над действительно спорным статусом апартаментов они начали устранять конкретные различия этого типа недвижимости и жилья, полагает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Одно из таких ярких отличий — это стоимость коммунальных услуг, которая начисляется по более высокому тарифу, предназначенному для собственников коммерческой недвижимости.

— Поскольку апартаменты фактически используются как жилье, совершенно справедливо для их владельцев разработать механизм оплаты коммунальных услуг по жилищным тарифам, — считает он.

Положительно оценили инициативу и в девелоперской компании GloraX. Законопроект о статусе апартаментов завис, ни у кого нет понимания, когда и в каком виде он может быть принят. Отсутствие же законодательной базы сказывается на качестве жизни собственников апартаментов, пояснил первый вице-президент компании Александр Андрианов. Если будет принято решение об уравнивании коммунальных платежей за апартаменты и жилье, то это будет еще один плюс для покупателей в пользу апартаментов, согласен коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков.

С другой стороны, нельзя создавать прецедент, когда плата за ЖКХ окажется ниже для бизнеса, занимающего апартаменты, чем в обычных коммерческих офисах, сказал директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. Но отчисления за капремонт вводить нужно, иначе спустя годы собственникам будет просто не на что его проводить, считает он.

Мария Перевощикова