Центробанк России в начале 2020 года уменьшил ставки по вкладам, курс валюты резко скаканул, соответственно, хранить деньги в банках людям стало невыгодно. При этом средний уровень накоплений, исходя из аналитики по ипотечному кредитованию за прошлый год составил 1,5 –2,0 млн рублей. На вопрос «Куда вложить деньги?» у большинства россиян появился ответ – надо вкладываться в недвижимость.  О факторах повышения стоимости жилья рассказывает заместитель председателя Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости, руководитель Института территориального планирования «ГРАД» Анна Береговских.

За первое полугодие прошлого года практически все новостройки в городах России были разобраны, как горячие пирожки. Ввиду ограниченности площадок по новому строительству, осталась существенная доля потенциальных потребителей, которые не удовлетворили свои запросы, поэтому их взор был обращен на вторичный рынок. К концу 2020 года практически все ликвидные квартиры на вторичном рынке были разобраны. На сегодняшний день остались только квартиры с завышенной стоимостью и совсем «убитые». Какие же именно факторы повлияли на рост потребительского спроса и за ним – стоимости жилья у нас в стране?

Повышение цен на первичном рынке жилья вследствие расширения ипотечного рынка

Снижение ипотечной ставки – от 7,8% до 8,1% годовых в 2021 году, в 2019 году минимальная ставка была 9,25%. В то же время невысокая доля первоначального взноса при оформлении ипотечного займа – 15-20% от стоимости жилья.

Государственная программа субсидирования ипотеки на первичном рынке и возможность совершать покупку дистанционно– ставки под 3,1% годовых (действие программы до июля 2021 года).

Повышение цен на вторичном рынке жилья «вдогонку» за первичным рынком жилья

В период пандемии наиболее востребованным оказался рынок новостроек, это связано с более привлекательными условиями по кредитованию – снижение ставок, небольшой первоначальный взнос, возможность оформить сделки дистанционно, безопасность приобретения строящегося жилья (изменение системы финансирования строительства – «эскроу-счета», когда застройщик получает денежные средства покупателей только после ввода и регистрации объекта недвижимости).

При этом программа господдержки (софинансирования ипотечной ставки) введена как временная мера по поддержке строительной отрасли в период пандемии, и распространяется только на определенный перечень новостроек, что породило ажиотаж и активизировало спрос на первичном рынке жилья (в настоящее время программа льготного ипотечного кредитования продлена до июля 2021 года). Повышенный спрос на рынке новостроек «разогнал» и вторичный рынок жилья: во-первых, собственники жилья стремятся продать свою квартиру подороже (ориентируясь на рост цен на первичном рынке), чтобы купить новую квартиру в новостройке по льготной ипотеке и при этом улучшить свои жилищные условия, во-вторых, вследствие более быстрого и значительного темпа роста цен на первичном рынке недвижимости все больше покупателей ищет более доступные варианты в ценовом диапазоне и все больше обращаются к вторичному рынку (как правило, малогабаритные квартиры – однокомнатные, студии).

Повышение цен на рынке жилья вследствие психологических факторов в период пандемии

Повышение активности на рынке недвижимости со стороны покупателей обусловлено и психологическими факторами – в период пандемии (самоизоляции) люди не чувствуют себя в безопасности, нестабильная экономическая ситуация, отсутствие уверенности в завтрашнем дне на фоне всеобщего ажиотажа и паники. В такой период основным мотивом для населения выступает стремление спасти свои сбережения и обрести спокойствие. И самый лучший способ инвестировать свои накопления (сбережения, денежные средства с проданных квартир, заемные средства) – это приобретение недвижимости, поскольку альтернативы практически нет: в коммерческих банках процентные ставки по вкладам крайне низкие – в среднем 5-6 % годовых.

Условия пандемии также показали многим семьям, что крайне тяжело находиться всей семьей (а кто-то проживает и с родителями, бабушками и дедушками, у кого-то несколько детей) круглосуточно на небольшой ограниченной жилплощади. Учитывая программы льготного кредитования и ее ограниченного срока действия, для многих семей расширение жилплощади, приобретения дополнительного (чтобы разъехаться) и т.п. видится оптимальным выходом из сложившейся ситуации.

Люди боятся, что привлекательные условия кредитования могут прекратиться в любой момент. Соответственно создается ажиотаж спроса на рынке жилья, что толкает цены вверх.

Собственная недвижимость – как «тренд»

Нежели платить за аренду съемного жилья население все больше и больше предпочитает платить за собственное жилье, пусть и в ипотеку. Учитывая, что ипотечные ставки стали ниже, ежемесячный платеж по ипотеке соразмерен со средней стоимостью месячной аренды квартиры. Средний срок ипотечного кредитования среди россиян – 15-20 лет, по факту согласно аналитическим данным население выплачивает ипотеку в срок 5-7 лет.

Также сейчас очень популярным и выгодным становится приобретение «второго жилья» в ипотеку, которое можно сдавать в аренду и перекрывать тем самым ипотечный платеж.

Желание иметь собственное жилье наряду с привлекательными условиями ипотеки приводят к росту спроса на рынке недвижимости и соответственно к росту цен на рынке жилья.

Выгода застройщиков

Ну и конечно, ориентируясь на сложившуюся ситуацию, застройщики не упускают подходящего момента приобрести и свои выгоды и увеличить свою маржу, чувствуя повышенный спрос и ажиотаж со стороны населения, искусственно завышают цены на недвижимость. Повышением цен на недвижимость они также пытаются компенсировать упущенные выгоды за счет покупателя.