На днях ЖК РФ стукнуло 10 лет. За минувшее десятилетие он изрядно устарел, считает председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Андрей Широков.

- Сегодня, часто говорят о том, что практически полностью завершено формирование законодательства в жилищной сфере, уже созданы все нормы, обеспечивающие защиту прав и законных интересов собственников жилья. Думаю, что это не совсем так. В одном комментарии невозможно рассмотреть все аспекты регулирования правоотношений в жилищной сфере, поэтому остановлюсь только на трех проблемах:

первая - определение объекта управления в жилищной сфере; вторая - определение субъектов правоотношений — объединений собственников помещений в МКД (многоквартирный дом); и третья - управляющих их общим имуществом.

К сожалению, важнейшие экономические аспекты деятельности управляющих организаций мало обсуждаются как в публичной власти, так и в экспертном сообществе. Но без их постановки и решения трудно рассчитывать на то, что права и законные интересы управляющих общим имуществом в многоквартирных домах будут надежно защищены.

Без этих решений трудно рассчитывать на то, что даже такой прогрессивный институт как лицензирование, позволит резко повысить ответственность управляющих за качество исполнения договоров управления, существенно сократить число жалоб на все уровни публичной власти от собственников, и, к сожалению жителей и нанимателей жилья при некачественном управлении многоквартирными домами.

Первое.

Нужно отметить тот парадоксальный факт, что многоквартирный дом не является сегодня объектом недвижимости, и государственной регистрации подлежат только квартиры в нем, но не общее имущество.

Дом, этот очевидный объект недвижимости, не учитывается на балансе ни у одного юридического лица, общее имущество не отражается в бухгалтерском учете, не имеет ни амортизации, ни остаточной, ни восстановительной стоимости.

Парадокс.

Сотни миллиардов рублей, уже истраченных бюджетной системой и собственниками на капитальный ремонт общего имущества не привели к его капитализации.

Один из моих коллег недавно справедливо назвал жилье активом его собственников, но ведь этот актив в значительной мере определяется и стоимостью общего имущества. Если актив в форме общего имущества не имеет цены, то становится проблемой страхования его сохранности или резервирования средств.

Если общее имущество не является объектом в бухгалтерском учете, то и начисление его амортизации становится невозможным, а без этого оперативное, до наступления сроков капитального ремонта, восстановление отдельных, выделяемых частей общего имущества, практически невозможно. Поэтому признание МКД объектом недвижимости становится сегодня одним из важнейших вопросов реформы, цель которой - отказ от административных методов управления в жилищной сфере и переход к экономическим методам.

Это сложный переход, но ведь "сложно" не значит "невозможно".

Если мы добьемся признания МКД объектом недвижимости так, как это делается во всех развитых странах, то мы могли бы совсем иначе определять цели управления. Они могли бы стать понятными для собственников и деятельности управляющих, и могли бы состоять, в том числе, в повышении капитализации этого актива, в обеспечении его ликвидности. Это должно быть главной задачей управления.

Второе.

Вопрос об объединениях собственников помещений как о субъектах правоотношений в жилищной сфере.

До мая прошлого года основная организационно правовая форма таких субъектов, это некоммерческие объединения в товарищества собственников жилья (ТСЖ) с необязательным членством в них всех собственников. Изменения, внесенные в Гражданский кодекс, теперь ввели другую форму - товарищества собственников недвижимости (ТСН), но они остаются некоммерческими объединениями с необязательным участием собственников помещений в МКД.

Сегодня из-за этого не регистрируются как юридические лица новые ТСЖ, а в Государственную Думу вносятся поправки, позволяющие оставить в "миру" только ТСЖ. Эти изменения не достаточно широко обсуждаются публично, цели и эффекты создания ТСН остаются непонятными ни собственникам, ни управляющим организациям.

Но ведь мы забываем, что новая редакция Гражданского кодекса позволяет создавать и некоммерческие организации граждан с обязательным членством, которое может быть установлено Жилищным кодексом. Это могут быть ассоциации, то есть некоммерческие объединения, созданные гражданами и юридическими лицами для представления и защиты общих интересов собственников помещений в МКД, для достижения общественно полезных, а также иных не противоречащих закону и имеющих некоммерческий характер целей.

К сожалению, возможность объединения собственников жилой и нежилой недвижимости в ассоциации пока еще не рассматривается детально ни в публичной власти, ни в экспертном сообществе.

Но если все же ассоциации собственников недвижимости в МКД появятся, то это позволит найти целый ряд полезных решений. Каждая такая ассоциация сможет стать собственником зарегистрированного в установленном порядке общего имущества; сможет принимать уставы, в которых будут установлены и правила совместного проживания, и ответственность за их нарушения, и необходимость формирования специальных денежных фондов, компенсирующих задержку отдельными членами ассоциации платежей за содержание общего имущества и коммунальные услуги, и даже правила приема в ассоциации новых членов и, в крайних случаях, исключения из ассоциации.

Такие уставы смогут обеспечить изменение отношений между собственниками помещений в МКД, их ментальное отношение к общему имуществу. Каждый собственник начнет понимать, что границей его собственности является не стальная дверь в его квартиру, а внешний периметр МКД, да еще и земельный участок. И каждый собственник должен нести бремя содержания всей этой собственности. А для публичной власти останется в жилищной сфере основная ее функция - расширение социальной поддержки нуждающихся домохозяйств.

Третье.

О роли и ответственности управляющих организаций по договорам управления общим имуществом в МКД.

Прежде всего, следует сказать о юридической природе договора управления. Жилищный кодекс сегодня определяет управление как часть деятельности по содержанию общего имущества в МКД. По моему мнению, это коренная ошибка закона, и мы должны понимать, что все как раз наоборот. Управление, это экономическая деятельность, состоящая из комплекса юридических и физических действий, которые все вместе очень похожи на доверительное управление имуществом собственников жилья.

Но для такого управления общее имущество должно быть обособлено как от имущества собственников, так и от собственного имущества управляющего. Общее имущество в МКД должно быть передано управляющему и находиться на его балансе. Управляющий должен вести бухгалтерский учет в отношении каждой из возможных для выделения частей этого имущества (лифта, теплового пункта и т.п.), начислять амортизацию и целевым образом ее использовать.

Все цели доверительного управления, установленные Гражданским кодексом, должны достигаться управляющим. Это и обеспечение сохранности и восстановления общего имущества, и исполнение обязательств собственников перед третьими лицами, и даже получение доходов в интересах собственников.

Но. Сегодня законодательство не предусматривает передачу МКД как объекта недвижимого имущества ни объединениям собственников помещений, ни выбранной управляющей организации. Предусмотрена только передача технической документации на многоквартирный дом. При этом, как разъяснял в свое время Минрегион, бухгалтерский учет многоквартирного дома на балансе управляющей или иной организации следует считать неправомерным.

Но ведь в этом случае не может быть никаких объективных оценок эффективности управления ни со стороны собственников, ни со стороны любого контролера - от публичной власти или от общественности, все оценки будут иметь "вкусовой" характер.

Нам всем следует помнить о том, что управляющие организации работают всегда в условиях неравномерного во времени поступления платы собственников по договорам управления, в которую входит и плата за коммунальные услуги.

Это очевидная и естественная ситуация, в таких условиях работают все управляющие во всех странах. Но управляющие, безусловно, должны своевременно и полностью оплачивать все счета за коммунальные ресурсы, которые закупаются из коммунальных сетей для их преобразования в коммунальные услуги. Сейчас при любом временном недостатке платы собственников управляющие становятся должниками своих контрагентов - ресурсников и подрядчиков.

Экономически обоснованные выходы из этой ситуации понятны - они состоят в том, чтобы управляющие имели бы достаточный объем собственного капитала и оборотных средств, а также в том, чтобы в расчетах между управляющими домами и ресурсоснабжающими организациями участвовали бы банки. Которые в свою очередь, могли бы предоставлять услуги овердрафтного кредитования управляющим или услуги факторинга поставщикам ресурсов.

Это достаточно сложное решение, особенно если на право управления домами претендуют унитарные предприятия, но это решение сделает возможным доступ к управлению домами только экономически состоятельных организаций, способных нести реальную финансовую ответственность по своим обязательствам в заключенных договорах.

Важно, что это предложение не требует изменения законодательства, его реализация возможна при наличии инициатив Минстроя, учитывающих мнение экспертного сообщества.

Наш Комитет ТПП РФ по вопросам жилищного и коммунального хозяйства всегда готов к сотрудничеству и обсуждению инициатив направленных на становление структурированного, экономически обоснованного управления в жилищной сфере российской экономики.