В России насчитывается более миллиона многоквартирных домов, 98 процентами которых управляют специальные организации либо сами собственники квартир. Такие данные приводит Минстрой РФ.
Очень важно выбрать надежную управляющую организацию (или как их чаще называют жильцы - управляющую компанию) и не попасть на крючок мошенников.
- Такая проверка позволит детально и тщательно проанализировать финансовое положение управляющей организации, материально-техническую базу для обслуживания дома и выполнения ремонтных работ.
Проверить все необходимые документы можно на сайте Федеральной налоговой службы. Узнаем данные по организации - выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). Проверяем, кто директор, кто учредители, юридический адрес, наличие информации о реорганизации или ликвидации, уставный капитал. Адрес массовой регистрации и сведения о дисквалификации (https://pb.nalog.ru/). Также запрашиваем бухгалтерскую отчетность (https://bo.nalog.ru/).
Шаг второй. Проверяем базы судебного и исполнительного производства с участием управляющей организации. На этом этапе можно узнать размер просуженной задолженности, ведется ли в отношении нее исполнительное производство. Это позволит оценить риски финансовой стабильности и банкротства управляющей организации. Первоисточником такой информации может стать сайт самой организации и сайт Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ).
Правда, не все организации раскрывают в системе информацию о себе в полном объеме, хотя это является для них обязательным. Поэтому сайт надежной организации отличается полнотой и открытостью информации. На нем можно найти сведения об организации, ее учредительные документы, перечень обслуживаемых домов и договоры управления, а также полезную для потребителей информацию.
Также стоит воспользоваться ресурсом, который содержит сведения о банкротстве, и базой судебных актов.
Такой договор - не трехстраничный документ, его объем вместе с приложениями может доходить до 20 страниц. По нему можно судить о грамотности управленца, о видах, объемах и периодичности услуг и работ, порядке контроля за работой УО, зонах ответственности УО и собственников. Проект договора управления можно посмотреть на сайте организации или запросить у нее лично.
Надежная организация обновляет договор в соответствии с изменениями законов, не допускает дискриминационных и несправедливых условий в договоре. Ненадежная - может предложить собственникам вместо договора управления агентский договор, договор доверительного управления или иной неправомерный тип договора.
Шаг четвертый. Посещение офиса организации позволит оценить клиентский сервис и материально-технические возможности. Но не стоит недооценивать эту информацию.
Директор надежной организации сам проведет встречу, ознакомит собственников со структурой компании, предоставляемыми услугами и работами. Это свидетельство открытой и прозрачной работы управляющего. В офисе можно ознакомиться с учредительной документацией, изучить информацию о часах личного приема специалистов.
Шаг пятый. Дополнительную информацию можно получить при общении с жителями тех домов, которыми уже управляет организация. Это позволит узнать, нарушаются ли сроки работ, как быстро приезжает аварийная служба, проходят общие собрания и ведется работа с должниками.
Шаг шестой. Внимания заслуживает и информация об организации в открытых ресурсах интернета. Кроме того, современные компании, ориентированные на клиентов, ведут аккаунты в соцсетях.
Не лишним будет оценить размещенную там информацию и комментарии под постами. Это позволит убедиться, нет ли у потенциального управляющего вашим домом истории плохой работы и обмана потребителей, судебных разбирательств и мошенничества, репутационных проблем.
Полезно найти официальный аккаунт или открытые общедомовые чаты с большим количеством участников. Там люди обсуждают выполненный ремонт, благоустройство придомовой территории, отключения электричества и другие домовые проблемы.
Обратите внимание! Явным признаком ненадежной управляющей организации является демпинг. Компания, не проводя осмотр технического состояния дома, не просчитав затраты на его содержание и ремонт, готова работать за минимальную плату (как правило, ниже муниципального тарифа). Это обязательно отразится на качестве услуг и работ.
Надежная организация прежде, чем взять дом в управление, проводит его осмотр, составляет смету и на основании этого делает экономически обоснованное ценовое предложение.
Текст: Георгий Панин